今年上半年以来，一线城市房价较稳，部分二线和三四线城市继续升温。根据国家统计局6月数据，从上涨城市数量和涨幅来看，仅次于2016年8-9月。70城中有63城新房价格环比上涨，是近21个月以来上涨城市数量最多的一次。

近期，国常会定调下半年宏观调控政策——“财政更积极，货币政策需松紧适度”，由此，上半年偏紧的货币政策转向宽松，市场一片欢呼。然而，央行此次“开闸放水”到底意欲何为，房地产市场能否从中再次得到流动性眷顾，再度出现暴涨行情？

7月以来，房地产行业政策纷呈

在国务院常务会议强调流动性合理充裕的表态后，中央政治局会议明确提出，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

7月31日召开的中国中央政治局会议，措辞也变得前所未有的坚决和严厉，从“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”，预示着对接下来的房价上涨”零容忍。在这一过程中，无论是需要房地产投资来提高政绩的地方政府，还是希望在房地产市场中获得巨额收益的企业或个人，“弹性操作空间”将越来越小，甚至完全失去。

这轮始于2016年的房地产调控仍未结束，7月份的诸多政策已释放出某些信号，去库存任务基本完成，棚改货币化比例将大幅降低。中国正处于金融周期的顶部，融资形势偏紧，而房地产周期处于调控中期，当前正是向长效机制完善落地的过渡关键期，更需严格把握“房住不炒”原则，坚持“因城施策”的精准调控手段，营造有序健康的房地产市场，为长效机制创造良好的市场环境。

所以，中央对房地产的态度并没有发生转变，仍然坚持房住不炒的主基调，保持政策的连续性和稳定性，尽量避免房地产市场因其他宏观政策的变化而波动。

而政策的连续变化也是国家对宏观条件悄然变化的相应调整。从3月下旬的贸易战开始，引发人民币汇率由升转跌，而导致的内外均衡变化，加之国内中小企业融资难等信用问题严重。这才有了国家要求持续扩大内需和释放流动性的频繁举措。“攘外必先安内”，此次政治局会议也突出了“稳”字当头的未来发展主旋律。

此外，7月31日，深圳市政府正式发布《关于进一步加强房地产调控，促进房地产市场平稳健康发展的通知》，除了完善一系列差别化的住房信贷政策，跟进暂停企业购买商品住房，还对个人购买商品住房和商务公寓分别禁售3年和5年。此前，已有西安、长沙、杭州、上海等地限制企业购买商品住房。

深圳此时加码楼市调控的信号意义在于，此前市场有了一些“政策松绑”的预期，深圳高举“房住不炒”的旗帜，也说明当前房地产市场政策不会放松。商品住房对企业限售，是要防止企业挤压个人购房资格和房源，也是为优先满足刚需购房者需求的举措之一。

8月1日，苏州的工农中建四大行从即日起，新办理的个人房贷业务若在5年内提前还款，将收取一定的违约金。

此次苏州部分商业银行对提前还贷政策给予了规范，既和银行本身业务规范有关，也与积极执行房地产调控政策有关。此次苏州的类似违约金，更是强调了5年内即提前还款的情况，这样做其实也是考虑了两点：第一，银行房贷工作需要稳定，持续提前还款，银行本身房贷业务就会受干扰。第二，银行本身也要执行房地产相关调控政策，从此类政策内容看，提前还款部分和楼盘套现等做法有关，给予此类违约金，也是希望形成类似限售的效应，即持有住房的时间会更长，从而抑制积极的投机投资者。

新的楼市调控措施或继续加码

目前，全国限售城市扩大到80个，调控政策仍在升级加码。尤其对近期房价依然上涨的城市。更多三、四线甚至热点城市周边的区县也加入进来，内容从限购、提高房贷利率到限价、限售等。

从今年以来的数据来看，房地产市场潜在上涨的动力还是比较强的，接下来部分房价上涨过快的城市，预计依然会有新的调控做法，尤其是部分三四线城市。

事实上，部分三四线城市人口增速整体低于全国平均增速，整体来看人口仍在流出，其房价上涨从根本上缺乏支撑。与此同时，三四线城市的分化正在加剧。更值得警惕的是，当前多数三四线城市住宅可售面积回归合理区间，但在地方政府高涨的土地出让热情和房企拿地力度不减的情况下，一些三四线城市的住房新开工面积和施工面积攀升，这些城市很可能出现新的风险积聚。

另外，楼市调控进入攻坚期，包括房地产税立法等房地产长效机制建设有望提速。

就在今年6月，自然资源部发布消息称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。而开征房地产税一大技术前提正是全国不动产信息全国联网，而全国联网的实现为房地产税开征铺平了道路。

更早的全国两会上，全国人大会议发言人张业遂表示，房地产税立法是社会普遍关注的一个问题，加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

我国房地产市场将何去何从

当前，中国房地产市场仍然存在结构性矛盾，一些城市房价上涨压力较大，一些偏远城市还有一些库存。市场是不断变化的，地方政府对调控负有主体责任。当市场变化时，应及时调整政策方向。既要防止库存高企，房价过快下跌，形成烂尾楼，也要在房价出现过快上涨苗头时尽快出台相关政策，将苗头遏制在萌芽状态，促进市场平稳健康发展。

另外，我可以看到的是，与”平步青云“的房价形成对比的是房地产企业的A股表现。A股房地产指数今年以来截至8月2日收盘跌幅达到25.86%，在申万一级28个行业中跌幅排位第7。一般来讲，股市是经济的晴雨表，它会对市场或行业的发展形势提前做出反应。

我国的房地产市场经过一轮又一轮的泡沫积累，可以预见的是两条选择：一是继续积攒泡沫，但终究会破灭而一地鸡毛，这是经济发展的必然规律；二是通过国家有效的政策疏导，我国房地产市场用时间来换取空间上的巨变，而实现软着陆。然而我国的市场向来是一个政策“主导”的市场，政府的合理把控经常创造有经济世界的奇迹。