楼市遭遇“多事之秋”，投资者们的“春天”在哪里

2018-10-16

最近的房地产市场似乎有点“热闹”。“裁员门”“流拍潮”刚刚停息不久，龙头房企降价卖房消息又不绝于耳。没有了以往的“金九银十”，今年的楼市正经历着惨淡的“多事之秋”，如此来看，小编曾经的预言可能正逐渐成为现实。

与成交呈现一片惨淡截然不同的是，房企前九月销售业绩却“欣欣向荣”。虽然利润上呈现可观态势，但房企的资金压力却不容小觑，现金流成为横在房企们安全边际最为重要的一环。收紧“钱袋子”最为直接的表现是，截至9月底，今年土地流拍数量约888宗，达到了历史相对高位。

9月26日，厦门万科白鹭郡推出107套特价别墅，原价500万，现一口价278万。振臂高呼“活下去”的万科开始率先行动，一时间一石激起千层浪。

事实上，万科“五折卖房”事件仅为房企“降价潮”的一个缩影。目前多个一线及热点城市的新房市场出现降价促销，包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货。万科把“活下去”当成目标，碧桂园明确提出“控速”，融创也不再“奔跑”。对企业经营而言，尤其是房地产企业，现金流比利润更重要，因为现金流涉及企业生死问题。而房企的特征是结算与利润的体现都滞后于销售与现金流入，所以当前的降价可能影响的是以后逐步进入结算期的利润，对当期利润影响不大。

而近日，距离广东省房协内部讨论逐步取消商品房预售制的材料曝光不到20天，深圳某楼盘亮相成为全国首个商品房现房销售试点项目。

此次全国首个现房销售试点和平时我们所看到的开发商所打出的“现房出售”的广告，可不是一回事。以前所谓的“现房出售”是楼盘前期绝大部分预售之后，销售进行到尾声时，部分小量的产品就会进入到现房的状态。而此次深圳的试点项目，它是所有的产品、所有的楼栋都以现房交付使用之后才能销售的。

对于“预售制度”而言，其最主要的功能是能使得开发商从竞拍土地、销售期房到回笼资金的流程短期内快速完成，实现资金的快进快出。目前以碧桂园、恒大为代表的房企开发的“高周转”模式，正是预售制度下的产物。对于高周转模式来说，如果预售制取消将意味着开发商回笼现金的周期被延长，此前以月甚至以周为单位，而此后不得不以年为单位。虽然上市房企的毛利率可能不会改变，但销售和净利润的增速将被重挫，同时短期内还会造成较大的偿债压力。而目前房企融资渠道缩窄，高负债及还债压力紧迫，正在成为压垮房企的最后一根“稻草”。但需要明确的是，“预售制”的取消不会一蹴而就，目前仅仅是小范围的试点而已。

春江水暖鸭先知，龙头房企带头降价换取市场，以快速回笼资金，是否意味着房地产的“初冬”正悄悄来临？然而，换个角度考虑，未来的房地产市场是否会释放更多资金进入目前已是“隆冬”股市呢，恐怕目前来看投资者们也没有什么更好的标的了。或许，我们A股的“春天”真的已经不远了……（挺住）